分譲マンションの修繕積立金や管理費等の滞納は管理組合の大きな悩みの一つです。
さて，分譲マンションは売買等により区分所有者が転々と変わることもあり，滞納管理組合費等を未回収のままいなくなった・・・という場合もよくあると思います。
その場合，新しい区分所有者（特定承継人）に対しても滞納分の請求ができるという根拠条文は，区分所有法第８条及び第７条です。
では，区分所有権が転々とし，滞納者A→B（中間取得者）→Cと移った場合，組合は，現所有者であるCに請求できることは明らかですが，BにもAの滞納金を全額上記８条を根拠に請求できるでしょうか？
この点については，裁判所は，Bはもう区分所有者ではないので否定するという考え方をしていたこともありましたが，現在は，Bに対しても請求可能と肯定するものが多くなっています。
理由としては，管理費等の債権保護を優先する政策的判断や条文の文言等からも限定的な責任に解釈する根拠がないとされています。
ですから，区分所有権が転々とした場合には，請求は現所有者のみではなく，中間取得者に対しても請求し，確実な未納金の回収を図るべきです。
また，未納金で注意すべきは，管理費等は，民法第１６９条の定期給付債権の短期５年の消滅時効が適用されるので，のんびりしていると請求権が消滅してしまいかねません。
区分所有権を移転すれば，組合の管理規約上，区分所有者の変更，組合への加入届が手続的に求められているのが通常ですが，この届出が必ずしも守られていないこともままあります。
そのため，管理組合が，現所有者を把握できずにいた場合，現所有者に対して請求していない客観的事実が継続し，現所有者については時効期間が経過し，現所有者から時効を援用されてしまった場合は，現所有者に請求できないのでしょうか？
このような事例として，平成２７年７月１６日東京地裁の控訴審判決（一審 東京簡易裁判所）があります。
Aが管理費等を未納したまま，Bに区分所有権を移転し，さらにBが未納金の支払い未了のまま，Cに区分所有権を移転しました。しかし，Cは，Bの名義のまま管理等を支払い続け，区分所有者の変更届を管理組合に提出しませんでした（なお，Cは，Bの代表取締役でした）。
管理組合は，AとBに対して支払いの催告（民法１５３条）をし，さらに東京簡易裁判所に支払督促（１５０条）の申立をし，AとBに対しては時効中断が認められました。
ところが，管理組合は，Cが現区分所有者ということを知らなかったので，Cについては，時効期間が経過し，Cが時効を援用する意思表示をしました。
この点については，東京高裁は，Cによる時効援用の意思表示については，信義則に反して権利濫用であるという判断をしました。
理由は，管理組合がＣに時効中断措置をとれなかったのは，ＣがＡの滞納を知りながら，Ｃが管理規約に反し，区分所有者の変更届をしなかったからであって，管理組合の権利行使を著しく困難にさせた要因はＣの行動にあるからだとしました。
このように，原則としては，時効の中断は相対効といって，債務者各自に対して中断措置をとらなければならず，債務者のうち一人に対して中断しても効果はないので，この場合も，新所有者のＣには中断措置をとっていない以上，Ｃは時効の援用が可能なはずです。
しかし，管理組合が時効中断措置をＣに対してとれなかった原因が，Ｃの違反行為等にある以上，Ｃはその権利を行使する，つまり時効の援用をするのは信義に反するという例外的な判断をして，Ｃの時効援用を認めませんでした。
時効については，上記のような裁判所の判断もありますので，細かな事情を検討して未納金請求をあきらめないケースも考えられるということです。
ただし，未納金の回収としては，あくまでも短期時効は５年ということを念頭において，早めの措置が重要です。